نکات کاربردی قبل از خرید زمین تجاری و مسکونی
2024-09-20
0 نظر
خرید زمین، چه برای مقاصد تجاری و چه برای ساخت مسکن، از تصمیمات مهم و تاثیرگذار در زندگی افراد و سرمایهگذاریهای بلندمدت بهشمار میرود. این تصمیم علاوهبر هزینههای بالایی که دارد، نیازمند دقت و توجه به جزییات فراوانی است که درصورت غفلت از آنها ممکن است به مشکلات قانونی و مالی منجر شود.
انتخاب زمین مناسب، آگاهی از قوانین و مقررات منطقه، ارزیابی دقیق موقعیت جغرافیایی و درک درست از بازار، ازجمله عواملی هستند که به یک خرید موفق کمک میکنند. در این مقاله، قصد داریم تا با بررسی نکات کلیدی و کاربردی، شما را در مسیر خرید زمین مسکونی و تجاری یاری کنیم و اطمینان حاصل کنیم که این فرایند برای شما سودمند و مطمئن خواهد بود.
تفاوت بین یک سرمایهگذاری موفق و یک انتخاب نادرست، تنها به جزییات بستگی دارد. آیا میدانید چه نکات حقوقی و قانونیای را باید حین خرید بررسی کنید؟ یا چطور میتوان ارزش واقعی یک زمین را سنجید؟ همین نکات مهم، راز یک خرید موفق و ایمن هستند. در ادامه این مقاله، با نکاتی که خریداران حرفهای استفاده میکنند آشنا میشوید تا بدون نگرانی، بهترین تصمیم را برای آینده خود بگیرید.
خرید زمین مسکونی و تجاری میتواند یکی از بزرگترین فرصتهای زندگی یا یکی از بزرگترین چالشهای شما باشد. با دانستن چند نکته طلایی، از پیچیدگیها و ریسکهای ناگهانی پیشگیری خواهید کرد. در ادامه، به برخی از مهمترین آنها اشاره خواهیم کرد.
بررسی و اطمینان از هویت فرد انتقالدهنده یکی از اساسیترین مراحل خرید زمین تجاری بهشمار میآید. برای اینکه معاملهای معتبر باشد، انتقالدهنده باید مالک حقیقی زمین باشد یا از طرف مالک وکالت رسمی داشته باشد. درصورتیکه فرد بهعنوان نماینده قانونی مالک عمل کند، میتواند به نیابت از او ملک را انتقال دهد.
طبق قانون مدنی، اگر انتقالدهنده بدون مالکیت یا وکالت قانونی، اقدام به امضای قرارداد خرید زمین کند، این فرد در اصطلاح «فضول» محسوب میشود. باطلشدن قرارداد فضولی ممکن است سبب هدررفتن وقت و زیانهای مالی و غیرمالی برای انتقالدهنده شود. بهمنظور اطمینان از مالکیت انتقالدهنده، باید اطلاعات شناسایی او را با اطلاعات سند زمین تطبیق داد.
بررسی و اطمینان از قانونیبودن سند، یکی دیگر از مهمترین مراحل در فرآیند خرید زمین مسکونی و تجاری بهشمار میرود. مطابق با ماده 1248 قانون مدنی، سند، یک مدرک معتبر و قابل استناد در مراجع قانونی است و نوع کاربری زمین را تعیین میکند. در سند زمینف باید بهطور دقیق نوع کاربری آن قید شده باشد؛ این موضوع میتواند کاربری مسکونی، تجاری یا هر نوع کاربری دیگری باشد.
زمین وراثتی به زمینی اطلاق میشود که مالک اصلی آن فوت کرده و مالکیت آن به وراث او انتقال یافتهاست. خرید این نوع زمین تنها درصورتی امکانپذیر است که همه وراث موافق انتقال آن باشند. هنگام تنظیم قرارداد فروش زمین، ضروری است که تمامی وراث حضور داشته و رضایت خود را نسبت به انتقال اعلام کنند. مشخصات وراث باید با گواهی انحصار وراثت و اطلاعات مندرج در سند زمین، همخوانی داشته باشد.
چنانچه همه وراث به امضای قرارداد فروش زمین رضایت ندهند، ازنظر قانونی، انتقال ملک امکانپذیر نخواهد بود؛ همچنین، تطبیق اطلاعات وراث با گواهی انحصار وراثت، یکی از موارد کلیدی در خرید زمین مسکونی و تجاری وراثتی است. درصورتیکه مشخصات وراث با گواهی انحصار وراثت مغایرت داشته باشد، انتقال قانونی ملک انجام نخواهد شد.
پیش از خرید زمین مسکونی، بررسی وضعیت سند ازنظر عدم رهن و توقیف، اهمیت بسیاری دارد. ممکن است سند زمین بابت وامی که مالک از بانک یا موسسات مالی دریافت کرده، در رهن باشد. بهطورکلی، انتقال زمین رهنی امکانپذیر نیست مگر اینکه سند از رهن آزاد شده باشد.
درصورت تمایل به خرید چنین زمینی، خریدار و مالک باید ابتدا مفاد قرارداد وام را بررسی کنند تا از محدودیتهای احتمالی در انتقال ملک آگاه شوند. اگر قرارداد وام اجازه انتقال زمین را منع کرده باشد، لازم است به بانک مراجعه و اجازه موردنیاز را دریافت کنند.
چنانچه بانک با انتقال زمین رهنی موافقت کند، امکان تنظیم قرارداد رسمی و ثبت انتقال فراهم میشود؛ اما اگر بانک چنین اجازهای صادر نکند، توصیه میشود که از عقد قرارداد و خرید زمین مسکونی و تجاری به این شکل خودداری شود. بااینوجود، در برخی موارد، خریدار و فروشنده به تنظیم یک مبایعهنامه عادی اقدام میکنند که میتواند مشکلات حقوقی برای خریدار ایجاد کند؛ چراکه تنظیم سند رسمی انتقال، تا زمان آزادسازی ملک از رهن امکانپذیر نخواهد بود.
همچنین، اگر زمین به موجب حکم دادگاه توقیف شده باشد، انتقال آن ازنظر قانونی ممنوع بوده و ممکن است پیامدهای کیفری بهدنبال داشته باشد؛ بنابراین، بررسی عدم توقیف و آزادبودن زمین از رهن، از نکات کلیدی در فرآیند خرید بهشمار میرود.
در هنگام خرید زمین مسکونی و تجاری، نکاتی مهمی وجود دارند که بهتر به آنها توجه کنید. این نکات به شرح زیر هستند:
خریدار، سرمایهگذار یا فروشنده، باید پس از تنظیم اولیه قولنامه و مبایعهنامه، تمامی مفاد آن را بهدقت مطالعه کرده و تنها درصورتی آن را امضا کند که از تمام جزییات آن بهطور کامل آگاه باشد. عدم توجه به مفاد مندرج در مبایعهنامه میتواند برای هر دو طرف معامله مشکلات حقوقی جدی ایجاد کند.
بهعنوان مثال، عدم اطلاع از شروط فسخ یا زمان تعیینشده برای حضور در دفترخانه جهت انتقال سند، میتواند پیامدهای مالی و حقوقی غیرقابل جبرانی را بههمراه داشته باشد. گاهی اضافهکردن بندهای خاصی درباره حق فسخ یا تعیین مبالغ غیرمعمول برای جبران خسارت، میتواند هزینههای سنگینی را بر هر دو طرف معامله تحمیل کند.
خرید زمین مسکونی و تجاری، تصمیمی بزرگ است که نیازمند دقت و بررسی فراوانی است. با در نظر داشتن نکات مهمی که در این راهنما به آنها اشاره شد، میتوانید ریسکهای احتمالی را به حداقل برسانید و از سرمایهگذاری خود اطمینان بیشتری داشته باشید. به یاد داشته باشید که هرگز بدون تحقیق کافی و مشورت با افراد آگاه، اقدام به خرید نکنید. پیشنهاد میکنیم که حتما از علم مشاوران املاک معتبر مثل مشاوره املاک سرو بهرهمند شوید. تصمیمگیری آگاهانه در این مسیر میتواند به شما کمک کند تا زمینی با شرایط ایدهآل و آیندهای روشن خریداری کرده و از آن بهرهبرداری کنید.